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国企为何退出了长租公寓,深业集团拟推豪宅入

来源:http://www.child-bicycle.com 作者:必赢棋牌游戏平台 时间:2020-02-06 11:47

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。

财联社(深圳,记者 杨依依)讯,曾声称二、三十年后才可能买到的深圳香蜜湖著名豪宅项目“深业中城”二期住宅,最近官宣计划入市。深业中城在声明中称,“我司作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。截至声明发布之日,本项目住宅尚未取得预售许可证,亦未确定开盘时间。”一家总部在深圳的龙头房企的高管向记者透露,据他了解,深业中城二期住宅预计在今年底开盘。“深业最初想拿14万元/平方米的预售价,拿不下来,最后应该是12万元/平方米左右。”限价仍未放松,为何此时突然入市?深业集团方面回应财联社记者称,主要是应市场变化及企业经营的需要。“为了及时调整长租公寓的经营策略、优化租赁产品结构,我司计划将深业中城住宅转为销售。”“做生意其实时机好不好没得选的,总不能老压箱底。”上述龙头房企的区域副总对记者说。截至目前,深业中城所在的福田区今年只预售了4个项目,仅天健天骄一个豪宅盘入市,该项目开盘当天去化约八成。作为深圳成熟豪宅片区屈指可数的一手楼盘,深业中城一直备受关注。其最早传出的开盘时间是2017年上半年,之后迟迟未入市,还不断传出“喝茶费”、“内部认购已卖完”等消息。2017年底,深业集团宣布进军长租公寓市场,并将深业中城420套豪华装修的大户型住宅全部转为长租公寓,预计于2020年投入运营。当时深业集团副总裁董方称:“深业集团搞了35年的房地产,这么多的项目,没有一个项目像深业中城关注度那么高。如果你还想买,也许20年、30年以后还有可能。”深圳一家本土房企也曾在2017年将准备入市的住宅项目全部转成长租公寓,其高管当时对记者透露,短期来看单个项目整体由售转租毫无利润可言,但客观上避开了当前的限价,若干年后不排除再拿出来销售。董方在2017年曾表示,深业中城转售为租会在一定程度上影响上市公司销售额,深业通过政策沟通,希望将持有物业的增值利润计入上市公司深圳控股(00604.HK)的利润中。而深圳控股2018年全年销售额约164.53亿元,仅完成全年目标的82.27%。2019年上半年,深圳控股物业销售净收入约20.5亿元,同比下降74.5%,销售额约64.36亿元,完成全年180亿元销售目标的35.8%。这意味着,深圳控股要在下半年销售翻倍达到116亿元才能完成目标。其管理层在8月的业绩会上表示,116亿对应的货值是290个亿,当前全年可售货值约360亿,其中深圳货值约占70%。根据该公司高管在业绩会上的介绍,深圳控股下半年将推出74亿货值的现有住宅项目、75亿的深业中城公寓项目和其它项目,办公项目则更考虑通过大宗交易的方式去化。深业集团方面对记者表示:“全年目标的贡献来源于我司全国项目,深业中城住宅将只是其中一部分,并非我司唯一销售来源。 ”据了解,深圳中城去年10月曾推出751套公寓产品,但开盘当天去化不足两成,销售不佳。

卖房保业绩保壳,这是国内很多上市公司的一种策略,地产上市公司也不例外。近期,深圳老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称,拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。

业内普遍认为,这是深业中城“转租为售”的原因,但笔者以为,根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为,深圳财政“不差钱”,但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区,广为诟病的教育医疗,未来几年的投入都要翻倍增长。

事实上,诟病深圳公共服务短板,不是一天两天的事了。公道话,近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年,深圳公共财政支出年平均增长23%,而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年,深圳一般公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,而一般公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

过去几年,金融业、地产业这两个税收大户很给力,但2018年以来,去杠杆、去泡沫后,深圳财政受到明显冲击。以房地产为例,过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米,但2017和2018年只有800万平米。不过,深圳的住房需求很旺盛,说她是国内唯一缺房的城市,估计很多人都赞同。因此,未来地产要给财政做贡献,对接深圳公共服务和实体经济。

首先国企地产要带好头。过去,有政府的背书,坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营,无论拿地、融资,还是卖房,类似深业这样的国企,都是非常滋润的。现在,财政有困难了,家底厚实,产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是,对深业地产,上面既要考核销售规模,又要考核利润贡献,这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接近2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前,我国国企分红率太低,2018年只有16%左右,2020年要达到30%。

在国家眼里,类似深圳这样的都市圈核心城市,购房需求是有效需求,楼市还会大发展,“供地-卖房”要高举高打。今年以来,国家强调这些城市要增加供地。上半年,一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目,深业中城转租为售的消息一发布,大批富豪跑到营销中心,现场如同菜场,可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!

租购并举是国家战略,响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做租赁。当企业业绩好、国资委要求不高,这没有问题。当国资委要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,就麻烦了。所以,只能把深业中城这样的豪宅拿出来卖掉。国家号召,各地国企带头做租赁平台,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来几个项目再说。

殊不知,国家倡导的租赁,主体是新市民、新就业大学生等,他们与深业中城八竿子打不着。所以,深业“转租为售”也是一种纠偏。其实,针对人才、青年创业群体,深业做的柠盟系租赁产品,还是很不错的。既综合整治了城中村,还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来,希望深业继续带好头,调整租赁产品系,为广大新市民、无房户提供更好的租赁选择。位于居住氛围浓厚的香蜜湖豪宅区的深业中城,还是卖掉吧,在控制好杠杆、价格涨幅的前提下,让有钱人给深圳的财政做贡献吧!

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