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开发商金九已实现,房价横盘或成为常态

来源:http://www.child-bicycle.com 作者:必赢棋牌游戏平台 时间:2020-02-06 11:47

国庆节前,新一期的促销术语已经在各大地产中介的朋友圈悄然上线,固定术语搭配着各种楼盘信息和图片。

摘要 “十一”长假期间,中国证券报记者走访北京、厦门、南京、苏州等多个热点城市的新楼盘发现,在“房住不炒”“稳房价”调控精神下,购房者对后市预期平稳,多地售楼处并未出现人员爆棚的情况。传统旺季不旺,房价横盘甚至微跌或成为常态。值得一提的是,不少房地产商积极调整策略,利用国庆假期为新盘“蓄客”,全力冲刺四季度。

7天长假的时间跨度,加之开发商需要抓住年度最后的回款机会推盘冲业绩,国庆假期素来被视作购房高峰期。即便过去几年,“金九银十”已经开始降温,但在调控趋严、融资收紧的大背景下,开发商为了吸引客源依然使出了十八般武艺。

“十一”长假期间,中国证券报记者走访北京、厦门、南京、苏州等多个热点城市的新楼盘发现,在“房住不炒”“稳房价”调控精神下,购房者对后市预期平稳,多地售楼处并未出现人员爆棚的情况。传统旺季不旺,房价横盘甚至微跌或成为常态。值得一提的是,不少房地产商积极调整策略,利用国庆假期为新盘“蓄客”,全力冲刺四季度。

虽然国庆黄金周期间各地的成交数据尚未出炉,今年成色如何尚无定论,但杭州和广州两地在这个国庆假期无疑抢跑在了一众楼市的前列,率先为“银十”添了把火。

限竞房面临去化压力

杭州5万人抢220套房源

中原地产研究院提供的数据显示,10月1-5日,北京二手房的网签数量为26套,低于2018年同期的29套,新建住宅签约量则基本持平。

因为一个楼盘,杭州楼市再现火爆景象。

尽管网签数据有一定滞后性,并不能完全反映国庆期间北京楼市的情况,但从记者现场调研情况来看,购房者对后市预期平稳,加之选择增加,不论是一手房还是二手房,这个国庆期间的北京楼市有点“冷”。

10月4日一早,杭州各大论坛和微信群都在流传着一个消息,“金色和庄登记报名突破5万了,报名人数史无前例,销售人员加班加点都审核不过来”。彼时,距离金色和庄的登记截止时间尚剩数小时,因为登记人数太多,审核工作量巨大,金色和庄微信公众号不得不连发“关于调整补登记时间的通知”和“关于短信延迟发送等问题的说明”——将原定补登记时间延迟两天至10月8日。

目前北京市场的绝大多数在售新建纯商品房住宅都是限竞房。限竞房的集中入市,增加了供应,同时拉低了周边二手房的价格,起到了引导楼市价格理性回归的作用。不过,同一时期项目扎堆入市,还面临着市区二手房的激烈竞争,除了个别五环内的项目不愁卖之外,不少项目面临较大的去化压力。

登记人数突破5万是什么概念?

记者在多个限竞房项目了解到,不少地产商在限竞房项目引入了更加实用的户型设计。例如,不少项目在120平方米的户型中做到了三室两厅两卫的布局,以往这类户型的面积往往在150平方米以上,紧凑的户型设计明显降低了购房者的负担。

在杭州摇号史上,虽然万人摇号频出,2万人以上摇号也有3次,但从未有过因为报名人数太多,不得不延迟补登记时间的先例。

不过,尽管不少限竞房项目品质可圈可点,但整体来看,限竞房仍然面临较大的去化压力。中原地产研究中心数据显示,截至9月17日,北京限竞房入市已经14个月,但按照成交套数计算,网签完成率只有43.7%。限竞房已经连续多月出现供应量大于签约量的现象。

必赢棋牌游戏平台,即便如此,依然有声音认为,如果不是在国庆期间,且如果该项目此前并未过多造势预热,而是突击入市,有可能再创杭州楼市摇号新纪录。

部分城市楼市降温

资料显示,金色和庄项目规划5幢高层,其中4幢已经售罄,目前在推的是1号楼王,共220套。这也意味着5万多人要争抢最终的220套房源,中签率不足4.4‰,平均每228人中一套。

近年来,以厦门、郑州、武汉、南京、苏州等为代表的二线城市楼市走强。记者国庆期间走访这些二线城市楼市时发现,这些城市新建住宅价格今年以来走势平稳。

去年3月,成都中央华城也曾出现过类似的火爆景象,640套房源,除去224套棚改货币化安置,43953名普通购房者将竞争剩下416套房源,中签率不足百分之一。照此看来,金色和庄很可能刷新这一纪录。

数据显示,厦门岛内两区的房屋均价在6万元/平方米左右,这一价格已经接近北京四环内二手房均价。厦门地区多位销售人员向记者表示,厦门地区在售新盘均价在4万-6万元/平方米,部分项目开盘价超过10万元/平方米。

国庆期间推盘千千万,为何金色和庄能够引发临安城大规模哄抢?

在苏州、南京等地区,其老城区新楼盘项目基本被别墅和洋房包揽。从记者走访结果看,市区新楼盘项目均没有促销活动。以位于苏州姑苏区某楼盘为例,在售楼盘全部为别墅项目。该项目于2018年底开始销售,目前多种户型一应俱全。据销售人员介绍,该项目目前实行“一房一价”,总价2000万元起步,均价在4万-6万元/平方米。按照户型和所在位置,价格差异较大。“靠近湖边的位置,均价都在6万元/平方米。”

有杭州地产人士对《国际金融报》记者表示,杭州的限价政策规定,新开楼盘均价不能高于上一期均价,因此此次金色和庄1.2万的均价与上一次保持了一致,该价格与周边二手房形成了一定的价差,均价1.2万元,总价不过一百万元出头,单价、总价门槛都很低,很多购房者能够负担得起。此外,在推的虽然为89平方米小户型,但每套房子都预留了大量的可拓展空间,包括错层阳台、设备平台等,每个户型的可拓展面积均超30个平方米,个别户型甚至可以拓展成四房两厅两卫,属于在“偷面积”被严控制度下的幸运儿。加之金色和庄周边配套和居住氛围成熟,位于河庄街道的核心地段,还是“准现房”和“地铁房”,多重优势傍身,自然一房难求。

不过,中原地产首席分析师张大伟对记者表示,从目前的市场看,部分城市楼市降温已经开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外,大部分一二线热点城市的库存都有不同程度上升。在楼市调控基调不改、信贷收紧的背景下,特别是目前的LPR计算利率方法下,实际房贷利率并未降低,这使得市场再次观望。

然而,上述地产人士强调,金色和庄的表现仅是个例,不能代表楼市整体情况,市场下行阶段,杭州楼市“金九银十”表现一般。

多手段“蓄客”

广州折扣力度过往少见

从一线城市的情况来看,尽管国庆期间人气不旺,但地产商和销售中介机构仍通过一系列活动积极“蓄客”,全力冲刺四季度。

不同于杭州楼市的一枝独秀,羊城广州的促销范围似乎更大些。

据了解,“十一”过后,北京预计将有12个项目陆续入市,区域分布在朝阳、通州、昌平、顺义、石景山、延庆等区域。目前不少项目已经通过各种手段积极“蓄客”,全力冲刺四季度。有房企人士表示,目前北京的限竞房项目中,除个别项目外,不少项目都能有折扣优惠,在四季度冲全年销量的压力下,不排除部分项目推出“以价换量”。

8月以来,广州楼市整体开盘去化效果并不理想,刚刚过去的9月,广州全月新房成交量为80万平方米,环比下降6%,同比下降44%,小规模的促销未能刺激购房者的欲望。

克而瑞地产研究中心的数据显示,9月百强房企业绩较7月、8月提升明显,单月权益销售金额环比增长23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。

9月下旬,在“金九”即将过半之际,不少房企为回笼资金以及冲刺销售业绩做准备,加入抢收队伍。据媒体不完全统计,国庆7天,广州全市19个项目有动作,其中4个全新项目开盘,13个项目旧盘加推,1个项目开放营销中心,1个项目开放营销中心及样板间,连久违的天河区也迎来了新盘入市。

从业绩表现来看,受益于供货力度加大,9月TOP50房企中有超过八成的企业单月业绩环比提升。如恒大9月实现全口径业绩规模830亿元,较8月环比大幅增长73.6%;世茂和阳光城9月分别实现单月销售金额320.9亿元和271.9亿元,环比分别增长49%和60.3%。

同时,越来越多项目采取降价加推,一波又一波的特价房推出不断,甚至有不少优惠活动,如首付分期、买房送车位、送装修送家具……

从目标完成情况来看,截至9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近四成房企目标完成率达到75%以上,另有近四成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。

从价格上来看,确实有惊喜之处。荔湾有盘低至3字头,南沙、增城均有盘由原来2字头的均价,如今推出1字头单位,这些特价单位甚至低于区域内的二手房价格。

克而瑞认为,四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期。从房企中期报告来看,多数企业供货节点集中在四季度,将为业绩冲刺提供有力保障。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下,四季度房企整体销售规模会有一定回升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,国庆期间广州6个中心城区的供应依然不多,基本集中在外围,因此6个中心区新盘价格较为坚挺,让利幅度不大。而花都、增城、从化等区域优惠幅度较大,尤其是一些尾盘倾销直接给出了8折,个别新开楼盘价格也低于9折,这在过去市场是很少见的。

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一个有意思的现象是,即便市场人士对今年楼市的“金九银十”普遍不乐观,但刚刚过去的9月,规模房企的销售业绩却表现出色,促销手段似乎正在见效。

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根据亿翰数据统计,今年9月,TOP30房企销售业绩单月环比均有不同程度上涨,其中TOP21-30房企单月全口径销售金额环比涨幅高达35%,预计未来仍将继续保持高增长势头。

具体来看,发起轰轰烈烈“全员营销”的恒大更是创下单月新高。其公告称,9月实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。刚刚在业绩会上表示“第五也挺好的”融创凭借着9月的强劲销售,不仅重回第4,还将对保利的领先优势拉开至200亿元以上。此外,世茂房地产9月单月全口径合约销售金额约为320.9亿元,环比增长49%,同比增长57%,超越龙湖跻身十强。

亿翰智库显示,今年1-9月,销售金额超千亿元的房企已达23家,较1-8月增加4家。而今年上半年,销售金额超千亿元的房企仅为12家。随着“准千亿”房企规模诉求愈加强烈,预计2019年“千亿”房企阵营将再度扩容。

关键词阅读:杭州楼市

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