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对稳投资有多大效果,光大宏观

来源:http://www.child-bicycle.com 作者:必赢棋牌游戏平台 时间:2020-01-30 05:12

“旧改”改什么?针对老旧小区管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业落后等诸多问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,如水、电、气、路等市政设施的维修完善;二是提升类的基础设施,如公共活动场地、停车场、物业等的配建;三是完善公共服务类内容,如养老、抚幼、便利店等。“旧改”自2015年《中央城市工作会议》提出,16年细化,17年推出15个试点,19年两会后中央及各部委表态逐步加强,或将成为未来基建新亮点。

摘要 国常会部署加快改造城镇老旧小区欲稳投资、促消费。在棚改计划减半的背景下,推动老旧小区改造,从总体体量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口,但老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

“旧改”规模有多大?全国老旧小区建筑面积约为40亿平方米,结合试点城市规划单位投资额,我们估算出全国“保基本”的“旧改”投资额约1.1万亿。同时,近期各地密集出台加装电梯政策,结合全国改造户数和单位电梯成本,我们估测“提升类”的“旧改”投资额约2.1万亿。“旧改”总规模或达3.2万亿,按照5年左右的投资期,年投资额约6400亿元,预计可提升固定资产投资增速约1个百分点。

报告要点

“旧改”资金从哪来?试点城市的资金来源基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。目前基础性“旧改”中,财政支出是最主要资金来源;提升型加装电梯“旧改”中,居民自筹出资较多。在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式,采用PPP和BOT等新型融资方式,甚至实行“租售同权”模式。政府与社会资金合作还体现在政府往往补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。

国常会部署加快改造城镇老旧小区欲稳投资、促消费。在棚改计划减半的背景下,推动老旧小区改造,从总体体量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口,但老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

“旧改”利好哪些行业?“旧改”利好电梯、建材和汽车业。加装电梯和停车场改建是“旧改”的刚需,众多城市出台加装电梯补贴政策,北京的“代建租用”模式,上海的“6 1模式”,广州的“电梯托管”管家模式,电梯行业潜力巨大。停车场通过“旧改”集约式改造后,或能带动汽车消费和汽车制造业。同时,“旧改”相关的基建利好建材众多子行业。

部署老旧小区改造,意欲稳投资、促消费。6月19日的国务院常务会议提出按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署,积极做好“六稳”工作中的稳投资,部署加快改造城镇老旧小区,意欲拓展内需促消费,扩大有效投资。

“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

老旧小区改造不同于“旧改”、“棚改”。旧城区改造是随着城市发展周期中自然存在的,改造和更新老城市物质生活环境的需求。老旧小区则是2000年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。老旧小区改造区别于旧城区改造和棚户区改造,旧城区改造范畴最广,老旧小区改造与棚改互斥。

正文

总量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口。2019年棚改走向尾声,计划大幅缩减,2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套,较2018年实际开工套数下降54.5%,较2019年原本计划套数460万套萎缩了38%,2019年棚改数量缩减最多约导致的投资额减少约4500亿元。据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,若改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元,高于棚改减半导致的资金缺口。

1、“旧改”改什么?

融资机制:老旧小区改造的最大掣肘。从国常会的表述来看,当前对老旧小区改造仍然处于试点探索阶段,能否顺利推行仍然需要资金来源端的配合。老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。实际上,老旧小区改造投资体量较棚改差距不大,但较低的收益水平导致了融资能力的云泥之别。

老旧小区问题多。由于历史规划以及年代久远等原因,老旧小区存在管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业管理落后等众多问题,给人一种“脏乱差”的印象。针对这些问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是提升类的基础设施,包括建造公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

总结:老旧小区改造稳投资效果不宜过于乐观。老旧小区改造资金来源主要有以下:地方财政预算内支持、中央资金支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等。但市场化融资手段背后需要有优质的现金流作为支撑。即便是货币政策搭配开发性银行贷款,未来现金流的缺失仍然会导致游戏难以长久持续。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

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正文

今年来中央表态加强,各地政策密集出台。自2015年《中央城市工作会议》提出老旧小区改造以来,2016年细化,2017年住建部推出15个试点城市。2019年3月《政府工作报告》再次强调要大力进行改造提升城镇老旧小区配套设施和服务。4月财政部、住建部及发改委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,提出采用居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等渠道分摊改造费用,“旧改”作为保民生、稳投资、拉内需的政策受备受关注。6月国务院常务会议和7月初国新办政策吹风会上,进一步明确了“旧改”的四项工作重点和三项改造内容。伴随着中央表态和决策部署,各省市也纷纷响应,地方“旧改”政策2017年后密集出台。

部署老旧小区改造,稳投资、促消费

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稳投资、促消费,国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造。6月19日的国务院常务会议提出按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署,积极做好“六稳”工作中的稳投资,部署加快改造城镇老旧小区。会议指出据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,存在较大的投资需求;另一方面,推进老旧小区改造还有利于拓展内需促消费,扩大有效投资。在房地产投资和基建投资下滑的趋势下,老旧小区改造投资周期短的特点能较快、较好地助力稳投资。

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2、“旧改”规模有多大?

“不走老路”,政策仍然托而不举。今年以来宏观政策虽然以“六稳”为主,但政策力度却已经从2018年的宽松有所回摆,货币政策逆周期调节、财政政策宽松力度有限,政策意图仍然是托而不举。而此前“六稳”工作中被关注最多的仍然是稳就业,本次国务院常务会议是首次关注投资端。此前6月10日中共中央办公厅和国务院办公厅印发的《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》中允许专项债券作为符合条件重大项目资本金已经透露出稳投资、稳基建的信号。但在防范隐性债务不放松和棚改收缩的背景下,稳投资和稳基建也并非简单地“走老路”,本次国常会部署推进老旧小区改造试图探索一条新的道路。

住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

不同于“旧改”、“棚改”

经济发达区域“旧改”单位投资高于其他城市。2018年以来,部分省市纷纷发布老旧小区改造计划,根据《河北省老旧小区改造三年行动计划》和安徽省《关于细化下达2019年度全省城市老旧小区整治改造计划的通知》可计算出两省“旧改”单位计划投资金额约为168.7元/平方米和138.6元/平方米。安徽省平均改造投资为138.6元/平米,但各个城市平均改造投资差异巨大,表5显示,合肥市老旧小区改造单位投资金额高达645元/平方米。广州市老旧小区改造文件中未说明预估投资金额,但2019年6月招标的广州市花都区永发小区等6个老旧小区微改造项目招标文件显示,预估总投资为6115万元,改造面积为27.3万平方米,单位投资为224元/平方米。与河北省、安徽省额平均单位投资额相比,省会城市广州市和合肥市的单位投资额明显更高,表明经济发达区域,城市线级别更高的城市可能“旧改”单位投资金额远高于省均值。

老旧小区改造2018年来在政府工作报告中提及,各地高度重视老旧小区改造工作。2018年政府工作报告中明显提出要有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施。各地住建厅、发改委等逐步开展老旧小区改造试点并积极推行,成为绿色城市发展、基础设施补短板的内容之一。2019年政府工作报告则更加明确了城镇老旧小区改造的具体内容,包括更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。2019年6月19日国常会强调重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

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老旧小区改造区别于旧城区改造和棚户区改造,旧城区改造范畴最广,老旧小区改造与棚改互斥。从内涵看,旧城区改造是随着城市发展周期中自然存在的,改造和更新老城市物质生活环境的需求。旧改的概念十分宽泛和笼统,包括道路拓展、路网改善、供热供水管网改建工程等。而随着棚改则在政策支持力度不断加大的背景下成为具有严格政策含义的旧改。而老旧小区则是2000年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。可以看出,棚改项目与老旧小区改造完全不同,是两种特定含义的旧改。

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若老旧小区加装电梯,将会显着扩张投资规模。大部分地区在出台老旧小区改造政策后,会额外发布多层住宅增设电梯办法和实施方案,而增设电梯成本较高,带动投资较多。《2017年北京市老旧小区改造经济指标》指出,每部电梯的土建及安装费用合计为89.7万元,沈阳[2]、上海[3]等地“旧改”中,每部电梯的土建及安装费用预估约为60-90万元。按照每栋住宅平均5层,每层3户估测,每部电梯土建及安装费用按照75万元估测,全国4200万户共需安装电梯280万部,共需投资2.1万亿元。

棚改走向尾声,计划大幅缩减

基础性老旧小区改造投资规模与加装电梯的投资规模合计将达到3.2万亿元,再加上其他提升类基础设施与完善服务类改造,或与此前国务院参事仇保兴初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿[4]元接近。地区“旧改”计划自2018年才密集出台,大部分规划时间为3-5年不等,预计“旧改”改造期为未来5年,每年可新增投资约6400亿元,预计可提升固定资产投资约1个百分点。

棚改开始试点及推广阶段。2005年辽宁省率先启动了全国范围内的棚户改造计划。在此基础上,2008年中央在“扩大内需十项措施”中正式宣布了棚改工程的启动,并将棚改纳入保障性安居工程,将棚改计划逐步推广。

3、钱从何来?

全面推进格类棚户区的改造。2013年,十二届全国人大一次会议决定,今后5年改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户,棚改力度持续加大。同年7月,国务院办公厅印发《关于加快棚户区改造工作的意见》,提出全面推进各类棚户区改造,在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上,将非集中连片棚户区、城中村改造统一纳入城市棚改范围。同时国发〔2013〕25号加大各项政策支持力度,例如在资金来源方面,除了中央加大对棚改的补助,对财政困难地区予以倾斜,也要求省级政府相应加大补助力度,市、县政府可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中,安排资金用于棚户区改造支出。在此阶段棚改的安置多以实物安置为主。

2017年7月,住建部宣布将在15个城市[5]开展老旧小区改造试点,试点城市纷纷出台相关意见和实施方案,2018年开展试点。试点城市的资金来源的基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。具体来说,有以下几个资金来源:

货币化安置成重要途径。2014年为开发性金融支持棚户改造提供长期稳定、成本适当的资金额度,央行创设抵押补充贷款工具。PSL的出现,解决了一部分棚改工程的资金来源问题,这为此阶段的棚改货币化提供了最基础的资金支持。棚改工作积极推进,2015年《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施有关工作的建议》、2018年十三大一次会议,都明确提出棚改的规模及计划,而在2015年《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》中明确要求了棚改货币化的标准。该阶段棚改工程得到有效且强劲的支持。棚户区改造货币化,由政府组织建造保障性住房变为补贴居民或政府直接出资购买商品住宅。

1)财政资金。中央预算内相关资金,市、区两级政府按比例筹集的资金。

棚改规模大幅降低。2018-2020年棚改三年计划中,计划将再改造各类棚户区1500万套。这其中2018年的计划完成水平与实际完成水平都比肩之前的数据,其中计划改造套数580万套,实际改造套数626万套,剩余2019年和2020年平均各完成437万套。但实际上多数省份2019年棚改目标计划大幅缩减。

2)管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担,水、电、气、通信、有线电视等专营单位的资金,地方财政以奖代补。

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3)居民出资。改造入户部分费用或需个人承担部分、居民个人捐款等,鼓励居民投工投劳参与小区改造。

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4)原产权单位出资。房改售房款的40%维修资金部分、60%发展资金有结余的可转化为维修资金。

老旧小区改造能否顶替缺失的棚改?

5)其它符合规定的资金,例如专业机构、社会资本等。

总量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口

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棚改减半将造成38%投资缺失。根据克而瑞地产研究的数据,2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套,较2018年实际开工套数下降54.5%,较2019年原本计划套数460万套萎缩了38%。若按2015~2018年套均投资完成额推算,2019年棚改数量缩减可能导致的投资额减少约4500亿元(若完成计划的460万套则投资完成额为1.17万亿元,完成计划的285万套则对应投资完成额0.73万亿元)。

目前财政支出是“旧改”主要资金来源。以河北省为例,全省老旧小区改造三年总任务,共需改造资金129.6亿元[6],计划来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元,其中,市政专营单位可筹集约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目,这部分资金占比达87%。又如淄博市2016、2017年“旧改”共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元[7],财政投入合计占总投资74%。

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居民自筹更多是体现在小区范围内,与居民个体利益切实相关的改造上,如加装电梯、物业管理等,秉持谁受益谁出资的原则。试点城市中,湖北省宜昌市西陵区2018年改造面积约7.09万平方米,居民与社会投资近1000万元,占总投资的20%以上[8]。2018年10月宁波出台了中心城区老旧小区物业服务收费的指导意见,确定最低收费标准,宁波市海曙全区已有22个小区物业管理完成了提质提价的工作[9]。

老旧小区改造新增投资最多或高于当年投资缺口。根据住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。国务院参事仇保兴今年3月曾指出,据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,若改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元,高于棚改减半导致的资金缺口。

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融资机制:老旧小区改造的最大掣肘

在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

必赢棋牌游戏平台,融资机制仍在探索。虽然从总量上看,若老旧小区改造能加速推进,的确可以成为稳投资的抓手。但从国常会的表述来看,当前对老旧小区改造仍然处于试点探索阶段,能否顺利推行仍然需要资金来源端的配合。根据国常会的内容,要求创新投融资机制;今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金;鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

棚改快速推行的背后是融资手段的齐全。随着棚户区改造工作的不断深入,各地在多渠道筹措棚改资金方面进行了有益探索。我国棚户区改造项目融资主要有财政支出、中央资金支持、商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。棚改项目融资手段丰富一方面是政策支持、打开融资渠道,另一方面在于棚改本身具有的土地出让金收入作为现金流保证,融资较强。

2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

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《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。山东省政府对物业管理企业的激励包括:

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规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定1家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。

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特许经营激励:将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权等,一并赋予相关物业企业,弥补其物业收费不足。

老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。老旧小区改造项目的主要内容是停车位、小区道路、绿化、乱搭乱建、加装电梯、屋面防水、外墙及楼道内粉刷等等,除物业管理、停车位、充电桩、广告投放等具有一定的收益能力外,主要项目内容都难见现金流,融资难度较大。在这种情况下,老旧小区改造资金来源主要有以下:地方财政预算内支持、中央资金支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等。实际上,老旧小区改造投资体量较棚改差距不大,但较低的收益水平导致了融资能力的云泥之别。

拓展经营激励:允许物业企业在法律法规范围内,围绕物业服务,自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

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后续经营激励:对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业,在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。

预计老旧小区改造项目资金需求仍需要落到当地城投平台肩上,但市场化融资手段背后需要有优质的现金流作为支撑。即便是货币政策搭配开发性银行贷款,未来现金流的缺失仍然会导致游戏难以维持。预计后续还需要配套收益类项目以平衡资金。以合肥市部分项目为例,17合建投MTN002和18合建投MTN001募集资金用途中均有部分用于偿还亚洲开发银行贷款,贷款用途为合肥市环境改善项目,预计包括老旧城区改造。

宁波市奉化区在楼宇智慧门禁系统改造方案中,与第三方合作,规定政府投融资平台承担总费用的25%,街道也承担25%,第三方承担50%。同时,承担资金“大头”的第三方公司可获得每栋楼宇门上0.5平方米指定广告位的10年经营权。

总结

湖北省宜昌市西陵区住建局推进健全物业公司信用评价体系,建立老旧小区业委会和物业公司双向选择的平台,助推建立长效管理机制。

6月19日的国务院常务会议提出按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署,积极做好“六稳”工作中的稳投资,部署加快改造城镇老旧小区。老旧小区改造2018年来在政府工作报告中提及,各地高度重视老旧小区改造工作。老旧小区改造区别于旧城区改造和棚户区改造,旧城区改造范畴最广,老旧小区改造与棚改互斥。在棚改计划减半的背景下,推动老旧小区改造,从总体体量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口,但老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

用足用好专项基金。河北省老旧小区改造三年计划提出,对于符合住房公积金、住宅专项维修资金使用范畴的改造项目,要用足用好专项基金。2019年9月17日,财政部、住房城乡建设部发布《关于印发;的通知》,中央财政城镇保障性安居工程专项资金除了支持老旧小区改造常见的水电路气等公共服务设施外,首次将电梯支出纳入支持范围。

按照我们上文的估算,年度基础性“旧改”投资额约2200亿元,年度电梯改造投资额约4200亿元。由以上试点经验和规划,可预期“旧改”资金各部分出资约为:

财政支出:棚改的资金来源中,PSL支撑的政策性银行贷款占比始终在70%以上,财政支持占比仅有10%,同时2018年创新了棚改专项债,占比在20%左右。与之对比,目前“旧改”的主要资金来源是财政支持。2019年4月15日,财政部明确通知,2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套,同比2018年下降50.86%。预计全国公共财政支出的住房保障支出中对棚改资金支持额也减半,并将其他保障性安居工程支出中90%用于“旧改”。由于住房保障财政支出在全国财政支出中占比始终在3%左右,过去两年全国财政支出同比均在8.2%,而今年1-8月全国一般公共预算支出累计同比8.8%,预计今年全年同比为9%,则“旧改”预计可获财政支出2000亿元支持。目前电梯补贴比例约为25%,未来有望提高到30%,则年度电梯补贴额约1260亿元,剩下740亿元可用于基础性“旧改”投资。

居民自筹:基础性“旧改”方面,我们假设以西陵区改造为标准,居民自筹约占20%,每年居民自筹资金预计可达440亿元,目前全国共有4200万户需要参与“旧改”,每户年度出资额约1048元。电梯等提升性改造方面,假设居民出资约50%,可提供资金约2100亿元。

水、电等专营单位和原产权单位出资:水、电等专营单位和原产权单位出资一般出现在基础性“旧改”中,河北省老旧小区改造规划中,水、电等专营单位和原产权单位出资分别占比5%和4%,则预计全国每年这块资金合计约198亿元。此前国务院参事仇保兴曾指出,中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中[16],若能盘活此基金,将为旧改带来大量资金来源,也可大大缓解居民自筹压力。

政府与社会资金融合:试点城市的一些政府与社会资金的融合方式表明,PPP和BOT或为可能的融资方式,且政府与社会资金的融合项目在未来将成为资金来源的另一大支柱。预计基础性“旧改”134亿元和提升型“旧改”840亿元资金将来源于这些合作项目。

PSL与专项债:棚改方面PSL新增额自2018年来持续处于低位,逐渐用专项债代替PSL,表明PSL不太可能继续用于“旧改”。专项债方面,专项债券往往用于高收益政府项目中,因此对于有可靠预期收入的“旧改”项目,如停车场、业态升级等项目未来或可获专项债支持。

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4、对投资带动多大?

哪些行业会受益?

加装电梯投资额大,且是部分居民的刚性需求,今年下半年多个城市密集出台加装电梯补贴的政策。北京、上海、南京、深圳等地的加装前提由原先的全部同意改为“三分之二居民同意” 即可。针对电梯改造,主要城市有以下模式:

北京有三种模式:一是“代建租用”模式,业主委托第三方作为实施主体,负责出资加装电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费,一些已经建设的外挂电梯即采取了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式;二是产权单位或集体出资加装模式;三是业主自筹自建模式,委托第三方实施安装和后续维护,费用由业主约定分摊。业主可选择多种付费模式,采取购买式、租赁式、刷卡式实现电梯加装。

上海试点了所谓的“6 1模式”[17],是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层,加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用,业主只需支付电梯运行费。

2019年以来,广州将越秀区“电梯托管”管家模式在全市各区铺开[18],委托推荐的电梯托管物业公司进行管理。推出电梯托管管家服务后,旧楼加装电梯有物管找物管,无物管找托管,让市民增加一条可选的渠道,实现了加装电梯从建设、安装到后续管理的全流程服务。下半年,广州将出台首份既有住宅加装电梯托管管家服务地方标准,规范合同范本。

但是,目前加装电梯补贴力度还不够大,成都2015年即出台了相关政策,但是两年多过去了无人申请无人问津[19]。既有房屋加装电梯多为6层房屋,由于公平性,高层需多出钱,低层少出钱,电梯成本60-80万,政府补贴20万后,剩余成本在2-6层间以1-2-2-2-3的比例分摊,假设一层2户,那么六层居民需要一次性耗费7万元,依然支出较高。总体来看,电梯加装工程已经在多个城市展开,市场的潜力巨大。

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“旧改”还要解决的一大问题是停车场改造,通过引入集约型停车方式,把小区中边边角角的地带利用起来,停车场问题的解决或有可能带动汽车消费和汽车制造业。海淀区出台了鼓励社会力量建设停车设施的奖励办法,对于新建的停车场给予一定的资金补助。利用居住区内部及周边场地挖潜建设平面停车位,奖励补助标准为2000元/车位[20]。利用居住区内部及周边场地设置立体停车设备,资金奖励补助标准按设备类别为5000元至15000元/车位。宁波市的做法也是加大对老旧住宅小区周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地的整合利用。

同时,“旧改”的巨大体量将推动建材需求,利好建材行业。根据《河北省老旧小区改造技术导则》和《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》,老旧小区改造包括安全问题改造、居住功能提升及环境整治等三个方面,其中小区道路改造、水电官网、房屋修缮等工程对水泥、涂料、防水材料、管材等建材有较大需求。

5、能敌上棚改的投资拖累吗?

棚改通过实物安置的直接渠道和货币化安置的间接渠道影响投资额。棚改的实物安置中,政府直接出资建设新房,直接拉动房地产投资。棚改的货币化安置中,拆迁户用安置款购买住房,直接拉动商品房销售,间接带动房地产投资。

货币化安置比例估测:据住建部,2013-2016年棚改货币化安置率分别为7.9%、9%、29.9%、48.5%。2017年棚改货币化安置的比例预计达60%。2018年10月国常会提出严禁借棚改之名盲目举债,并要求因地制宜调整完善货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要取消货币化安置优惠政策。然而,为开发性金融支持棚改提供资金的PSL在18年达约7000亿,较上年仍有增长,估计18年货币化安置率约55%,介于16、17年之间。2018年10月,住建部座谈会上指出,要因地制宜推进棚改货币化安置,19年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消,这意味着政府货币化安置资金来源大幅受限,预计棚改货币化安置比例大幅回落。假设19年货币化安置率在中性情景为30%,悲观情景为10%、乐观情景为50%。

货币化安置购房率估测:根据西南财经大学中国家庭金融调查数据,2013-2017年,棚改货币化安置家庭中仅有20.4%的新购了住房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%。而其余80%的家庭由于已有住房或是补偿款不足并未购房,而是将货币安置款用于了增加金融资产、从事商业、消费或还债。

对19年货币化与实物安置套均投资估测:智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》指出,货币补偿相当于周边市场价约1.3倍,同时,货币安置较实物安置隐含支付土地成本更高。综合而言,假设货币安置套均投资为实物安置的1.3倍。根据2018年棚改投资完成额、货币化安置率,测算出2018年实物安置套均投资为46.9万元/套。

对19年棚改总投资估测:假设2019年实物安置套均投资与2018年持平,则可估计出2019年中性情况下棚改投资额约为1.04万亿元,较2018年减少7000亿元,将拖累固定资产投资1.1个百分点。

对2020年棚改总投资估测:依然假设2020年实物安置套均投资与2018年持平,且棚改执行套数在2019年基础上继续缩水20%,货币化安置比例继续下调至20%,则预计中性情况下2020年棚改投资额约为9000亿元,预期继续拖累固定资产投资0.2个百分点。

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此前对“旧改”规模的测算中,预计明年投资额能达到6400亿元,但是考虑到许多省市今年才密集出台相关政策,以及试点经验还未完全总结和推广,金融资金支撑渠道还未形成,今年“旧改”投资额可能无法达到年度平均投资额。而此处测算出棚改年度缩水额约为7000亿元,所以今年“旧改”工程难以弥补棚改的投资拖累,但明年或能弥补。

[1] 国常会部署城镇老旧小区改造:事关上亿居民,既可稳投资又能促消费

[2]老旧住宅电梯加装改造市场可期 相关厂家忙布局抢红利,证券日报

[3] 万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间,21世纪经济报道

[4] “旧改”大幕拉开 惠及上亿人,政府网

[5] 广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波

[6] 河北省出台老旧小区改造行动计划,中国政府网

[7] 淄博:老旧住宅小区改造工作成效显着,鲁网

[8] 按照19年5000亿的旧改计划投资额计算,18年总投资额数据缺乏。老旧小区改造的“西陵经验”,宜昌市政府网

[9] 宁波老旧小区改造试点纪实,浙江日报

[10] 广州恩宁路二期改造方案首公开 先改造骑楼街示范段,凤凰网

[11]张店区老旧小区综合整治改造PPP项目,凤凰网

[12]中航信托助推全国首单停车场 PPP资产证券化项目落地,金融界

[13] 危房改造主要包括:C级危房的维修加固和D级危房的拆除重建。C级的宏观表征为:地基基础尚保持稳定;多数承重构件或抗侧向作用构件出现裂缝,部分存在明显裂缝;不少部位构造的连接受到损伤,部分非承重构件严重破坏;经鉴定加固后可继续使用。D级的宏观表征为:地基基础出现损害;多数承重构件严重破坏,结构构造及连接受到严重损坏;结构整体牢固性受到威胁,局部结构濒临坍塌。

[14]代际亲情住宅指一些老年人集中住在一个楼栋或者一个单元内,这里的老年服务设施相对小区内其他楼栋更加齐全

[15] 老旧住宅小区改造创新措施,宁波网

[16] 见政府网《“旧改”大幕拉开 惠及上亿人》,

[17] 21世纪经济报道:“坐一次电梯三毛钱”:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间

[18]新华网:广州年内出台加装电梯托管管家服务标准

[19] 成都晚报:成都老旧小区装电梯力争今年“零突破” 政府将补贴10-15万

[20] 网易:北京多法破解停车难题 老旧小区吃"开胃药"

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