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房价泡沫说,当房租超过月供

来源:http://www.child-bicycle.com 作者:必赢棋牌游戏平台 时间:2019-12-04 15:18

  去年以来,在房地产市场赚到钱的人很多。好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性。不仅是房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高,近日一条房租即将全面超过月供一文更是引发多方面的热议。

近两年时间,中国的房地产业似乎成为了支撑中国经济的核心内容,房价以光速上涨,其中一二线城市的房价更是高到一个令人后背发凉的地步,据相关部门统计过,按照平均收入来计算,要在一二线城市买房几乎要几十年不吃不喝,如果收入再低点的话,甚至一辈子都买不起一套房。然而房子对于中国人来说又有着根深蒂固的观点,所以永远不会缺少买房的人,当买房速度减慢的时候,政府出台几个政策,又会大幅拉动买房浪潮。形成一个死循环。

  房租超过月供VS买房不如住酒店

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  几年前一对兄弟来到上海,哥哥贷款30年买下一套100多万的房子,月供4800元;弟弟比较精明,觉得买房不划算,因为当时月租只有2000元左右,花100多万至少可以租住50年。但是几年后的现在,没有买房的弟弟开始恐慌,因为房租经过几轮上涨,已经要每月至少7000元才能租下,超过了哥哥每月4000多的月供款。

随着房价暴涨,“房价泡沫说”愈发甚嚣尘上。方正证券任泽平、杨为敩的最新报告,从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等指标来定量评估,以全方解读了中国房地产泡沫所带来的风险。

  这是近期一篇引发热议的一文里面提到的故事。事实上,这样的例子在一线城市已经很普遍。广州一家股份制银行的职员Z姐,2002年左右买了一套27万元的商品房,还了首付和税费后,贷款20万,20年还清,月供大约1200元。目前,Z小姐已换了工作的城市,广州这套房子用来出租,每月租金3600元左右,是月供的约3倍。

据装修网了解到,方正证券指出,城镇化、居民收入和货币超发,造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话。在目前全球前十二大高房价城市中,中国占四席,中国香港、深圳、上海、北京分列第1、5、8、11位。

  关于房租和月供之争是高房价下的老百姓纠结心理的一个版本。随着2015年4月以来一线城市和二线重点城市的房价飙升,还衍生出一个买房不如住酒店的版本:

目前一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。

  “现在网上团购一些四星级的酒店,都有250元一晚的,如果买套房子100平方米,就是800万元,够你住32000天,差不多就是88年。你想住哪个区就住哪个区,想住几楼就几楼,想住什么风格就住什么风格,还没有物业费,还不用考虑停车车位问题,还不用装修拎包入住,还不用考虑中介费算什么税,还不用交水电费宽带费,还不用你自己打扫卫生叠被子……”

此外,中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,租金回报率整体水平低于国际水平。主要原因在于中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。此外,低租售比也与国人对房子和家的依赖感,和贫富差距有关。

  以上只是普通市民关于房产的纠结和考量。一些投资客,在十年前或是更早的时候,出于投资的目的买下多套或几十套房,目前已轻而易举地成为千万级别的富翁。而对于大多数人来说,面临要么买房,要么租房的窘境,毕竟没几个人真的打算住88年酒店。

就空置率而言,中国的空置率比较高,整体接近或达到了严重积压的警戒线,三四线城市尤为严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。具体到城市而言,一线城市中上海的空置率最高。

  随着房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高。今年8月,58同城发布的《2016上半年租房市场报告》显示,全国租房需求总量上半年均有提升,一二季度环比、同比增幅明显。其中,3月租房需求最旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成为全国租金最贵的城市。难怪不少人惊呼,在一线城市生活,不但买不起房,“租不起房或将成为一线城市的一种常态”!

除此以外,从房地产杠杆的角度,居民杠杆快速上升但总体不高,但开发商资产负债率快速上升。从房地产开发资金来源基本构成来看,大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的,明显超过40%的国际通行标准,具有比较大的不稳定性。并且呈现出资产负债率一路上升,流动比率近十年来明显下降的特点。

 租金回报率低企租售比不适合中国国情

报告内容如下:

  “未来几年的租金绝对不会停留在低位。对于今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,租金超过月供是大概率事件。”这是上述那篇被热议文章的结论。

过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发解释(投机需求,金融属性),这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。

  在一线城市,如果过去五年或十年前买房贷款,房租高于月供已是常态。那么,在目前房价经过几轮高涨之后,再去贷款买房,真的还能实现房租超过月供吗?

由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅冠全球。

  上述文章指出,目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%~2%。可见,租金回报率整体偏低是公认的现象,以深圳福田一中档小区为例,目前90平方米左右的三房二厅单位,售价在600万元左右,每月租金7200元左右,忽略管理费等,计算出来的租金回报率约为1.5%左右。

绝对房价:中国之都、世界之最,全球前十二大高房价城市中国占四席

  方正证券首席经济学家任泽平9月底发表了报告《中国房地产泡沫风险有多大?》,其认为,中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%~6%,中国水平远低于国际水平。不过他同时指出:“中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。”

过去中国是房价收入比高,经过2014-2016年这一波上涨,现在是绝对房价高,但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中,中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

  关于租金和房价,还有一个指标,即“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,用来衡量某一区域房产投资的潜力。国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。目前,一线城市和二线重点城市的租售比均已在1:400之上,虽然很多专家均认为,租售比并不适合中国国情,但这个比值也从侧面看出租金与房价相比的差距。

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  对于在福田租房的S先生一家来说,租金上涨的压力非常明显。2012年其所在小区90平方米左右的三房单位,租金大约4000元左右,目前已升至7500元。据了解,由于房租上升太快,有房东将房子分隔成小单元出租给单身年轻人,与该小区主要面向家庭出租不同。而在广州天河区一个旧小区居住的小M以前租住两室一厅租金为2000多元,整一套的房租已经上升到四千多元,为降低生活成本,只能与别人合租。

房价收入比:一二线偏高,三四线基本合理

  一家杂志展开的调查显示,有34.9%人认为,租房的人多了,房屋的租金回报会高,反而会刺激更多投资客的进入,房价会上涨得更快。而安全感、担心房价不断上涨、痛苦的租房经历成为买房的三大理由。

房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值,衡量的是居民的支付能力,本质上反应的是特定国家或地区土地劳动力两种要素价格的比例关系。

  也有一种观点认为,由于租房市场的高商品、低投资品属性,因此房租比房价更好地反映了市场的平均需求。任泽平认同,在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点,需求会回落得很快,这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。

中国目前房价收入比比2003年之前的水平有明显抬升,但近年从趋势来看还是下降的,主要是中小城市的贡献。呈现出“二三线城市房价收入比下行,一线城市稳中有升”的特点,分化严重。

 房奴们为新增贷款立功房贷高增长有隐忧

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  在房价和房租齐涨的现实中,好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性,纷纷投入买房大军的行列中。为了获得多买房的资格,不少家庭甚至不惜假离婚。就这样,房奴屡屡为今年各大银行的新增贷款立功。

最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反应了两个因素:一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。

  央行10月18日发布的最新数据显示,今年9月,新增人民币贷款1.22万亿元,同比多增1643亿元,从环比看,多增2713亿元。从新增贷款的结构上看,今年前9个月,代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款的新增额,依旧保持高位。央行调查统计司司长阮健弘表示,前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元,较去年同期同比多增1.8万亿元,个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。其中,9月份个人住房贷款新增4759亿元,同比多增2055亿元,占新增人民币贷款规模的39%。可见,房奴们成为贡献今年新增贷款的绝对主力军。

此外,宏观来看,中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%,高于全球260%的平均水平,从这个指标来看中国房地产无疑包含着比较明显的泡沫。但该指标存在口径不统一等问题。

  令人惊叹的是今年7月的数据。7月金融数据中,新增人民币贷款4636亿元,较去年同期少增1.01万亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。这显示,当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模,即是说,7月新增贷款几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。

库存:去化压力比较大的是三四线中小城市

  其中,深圳在一线城市中杠杆最高。人民银行深圳中心支行的数据显示,2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

2010-2014年的过度投资给房地产去化周期带来了压力,因此,房地产去化周期自2010年开始就见底回升,于2015年升至0.56的位置。

  有专家提醒,居民加杠杆是危险的游戏,内地房贷的高增长不可持续,边际杠杆已接近极限,地产泡沫值得警惕。那么,真的是这样吗?

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  中信建投表示,虽然我国居民仍有加杠杆的空间,但需要警惕居民杠杆的短期快速攀升。我国居民杠杆率2004~2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%,美国杠杆率类似区间年均增速为6%;在购房杠杆比例上,深圳为国内一线城市中最高,2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右,北京上半年平均贷款成数51%,与香港目前水平持平,上海贷款成数约55%左右,接近近年纽约水平;从按揭负担比来看,京沪深已经位于全球前列,2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%(按照一二手房整体均价计算),超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。

  不过,中金公司首席经济学家梁红认为,房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动,而非单一杠杆撬动。相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。但同时指出,目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平,其中不无隐忧。

从美国、日本等国际经验看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此,一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险。

  回到之前的问题,对于今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,租金仍将超过月供吗?任泽平认为,造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话主要有三方面因素:城镇化、居民收入和货币超发。2014~2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。

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租金回报率:整体偏低

租金回报率反映了投资房地产的未来现金流贴现率。前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%,中国水平远低于国际水平。

之所以在中国有着超高的房价和超低的租赁回报率,原因在于中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。

此外,国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。横向比较来看,国人的住房自有率已经达到93%,在全球其他主要国家里居于高位,因此,我们的租售比才非常低。

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此外,中国的低租售比也与贫富差距有关,在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。

从基尼系数来看,中国的数值已经接近0.5,已经迈过了警戒线,且接近“收入差距悬殊”这个区域。当然,基尼系数衡量的是收入分配,存量财富的分配、财富收入及灰色收入,可能使贫富差距现象比基尼系数所反映的程度更突出。

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空置率:三四线高于一二线

空置率反应了居民投资房地产多少是基于自住性需求,多少基于投机性需求。

目前中国房地产的空置率没有特别权威准确的数据,但综合多方数据可得到结论如下:一是中国的空置率比较高,整体接近或达到了严重积压的警戒线;二是二三线城市的空置率问题要更严重,一线城市相对好些。

从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。从商铺看,一线空置率较低,三四线较高。

具体到城市而言,一线城市中上海的空置率最高,在10%以上,2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低,仅有5%,且2015年稍有下降。

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房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升

房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,衡量了财务风险。

2015年以来的房价大涨和居民迅速加杠杆有关,2015年个人住房贷款迅猛攀升,脱离了2010年以来的平稳轨道,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比2013年和2014年,大幅上升。

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但从国际比较来看,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体,总体杠杆其实不高。目前,中国房地产贷款占银行贷款比重为24%(其中个人购房贷款15.1%),虽然近些年这个比例不断攀升,但比美国水平低很多,美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降,但仍高达33.2%。

但就房地产开发商而言,资产负债率上升过高过快,并且对银行融资过度依赖。从房地产开发资金来源基本构成来看,大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的,明显超过40%的国际通行标准,具有比较大的不稳定性。

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房企的基金策略也给未来的财务带来隐患。房地产行业的资产负债率近15年时间里,从52%一路上升至77%,目前来看,房地产企业77%的资产负债率偏高,一旦未来的房地产资产缩水的话,可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。

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其次,房地产的流动比率在近十年也出现了明显下降,从2006年的2.55下降至目前的1.6附近。因此,需要关注开发商环节的财务脆弱性带来的潜在风险。一方面过于依赖银行体系,另一方面则过度融资及投资。

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